Bạn sửa được thực đơn trong một tuần, đổi được nhân viên trong một tháng, nhưng hợp đồng thuê thì ràng buộc bạn nhiều năm. Đó là lý do mặt bằng xứng đáng với nhiều thời gian nghiên cứu hơn mọi quyết định khác.
Đo lưu lượng thật
Ngồi đếm người qua lại trong ít nhất ba ngày khác nhau. Một ngày thường, một ngày cuối tuần, một ngày mưa.
Đếm theo từng khung giờ. Sáng, trưa, chiều, tối — mỗi khung một con số riêng.
Đếm người đi bộ và người đi xe riêng biệt. Người đi xe máy chỉ dừng nếu thấy chỗ đậu xe.
Đếm cả người dừng lại. Lưu lượng cao mà không ai dừng thì vô nghĩa.
Quan sát các quán xung quanh. Họ đông vào giờ nào và vắng vào giờ nào.
Đếm khách vào quán đối thủ. Ước lượng doanh thu của họ.
Xem hướng di chuyển chính. Người ta đi từ đâu tới đâu vào giờ cao điểm.
Kiểm tra có điểm dừng nào gần không. Trường học, văn phòng, bệnh viện, chợ.
Đánh giá tầm nhìn từ đường. Bảng hiệu có bị che bởi cây hoặc cột điện không.
Đi qua vào buổi tối. Đèn đường và mức độ an toàn ảnh hưởng tới khách buổi tối.
Ghi lại số liệu thay vì dựa vào cảm giác. Cảm giác về một con phố thường sai.
So sánh với ít nhất ba mặt bằng khác. Không có gì để so thì không biết mặt bằng này tốt hay xấu.
Hạ tầng và kỹ thuật
Kiểm tra công suất điện hiện có. Bếp công nghiệp và tủ lạnh cần nhiều hơn nhà ở, nâng công suất rất tốn kém.
Kiểm tra đường nước và áp lực nước. Bếp cần nước liên tục và mạnh.
Kiểm tra hệ thống thoát nước. Thoát chậm là ngập bếp mỗi ngày và không sửa được dễ dàng.
Xem có chỗ đặt bể tách mỡ không. Bắt buộc với quán ăn và cần diện tích.
Xem có chỗ đi ống hút mùi không. Hàng xóm phàn nàn về mùi là vấn đề rất khó xử.
Đo diện tích bếp thực tế. Bếp quá nhỏ là nút thắt của mọi thứ về sau.
Kiểm tra chiều cao trần. Bếp nóng cần trần cao và thông thoáng.
Kiểm tra lối thoát hiểm. Yêu cầu bắt buộc của phòng cháy chữa cháy.
Xem có chỗ để hàng và kho không. Không có kho thì phải nhập hàng mỗi ngày.
Kiểm tra tình trạng tường trần và chống thấm. Thấm dột trong bếp là vấn đề liên tục.
Xem tín hiệu mạng và sóng điện thoại. Cần cho máy bán hàng và ứng dụng giao hàng.
Mời thợ đi xem cùng. Một buổi công thợ tiết kiệm hàng chục triệu.
Chỗ đậu xe và tiếp cận
Chỗ để xe máy là yếu tố sống còn ở Việt Nam. Không có chỗ đậu xe thì khách đi qua chứ không dừng lại.
Tính được bao nhiêu xe. Đếm mét vuông vỉa hè thực tế dùng được.
Kiểm tra vỉa hè có được phép sử dụng không. Bị phạt thường xuyên là chi phí ẩn lớn.
Xem có chỗ cho ô tô không. Quan trọng nếu phân khúc khách hàng cao hơn.
Đường một chiều hay hai chiều. Một chiều làm giảm một nửa lượng khách tiềm năng.
Có dải phân cách trước cửa không. Khách chiều ngược lại không rẽ vào được.
Giao thông có ùn tắc vào giờ ăn không. Vừa là cơ hội vừa là rào cản.
Khoảng cách tới điểm gửi xe công cộng. Nếu quán không có chỗ riêng.
Người giao hàng có dừng được không. Quan trọng với quán bán online nhiều.
Lối vào có bậc cao không. Ảnh hưởng tới người già và người khuyết tật.
Ban đêm có sáng và an toàn không. Quyết định lượng khách buổi tối.
Thử đi tới quán như một khách hàng. Trải nghiệm thật nói nhiều hơn bản đồ.
Giấy tờ và pháp lý
Yêu cầu xem sổ đỏ hoặc giấy tờ sở hữu. Ký với người không có quyền cho thuê là mất trắng.
Kiểm tra quy hoạch khu vực. Bị giải toả giữa hợp đồng là rủi ro có thật.
Xác nhận công năng được phép kinh doanh ăn uống. Một số chung cư và khu dân cư cấm.
Hỏi ban quản lý nếu là chung cư. Quy định nội bộ có thể cấm mùi và giờ hoạt động.
Kiểm tra nhà có đang thế chấp không. Ngân hàng siết nợ là bạn phải dọn đi.
Xem nhà có tranh chấp không. Hỏi hàng xóm và tổ dân phố.
Yêu cầu điều khoản về việc sửa chữa. Ai chịu chi phí gì phải ghi rõ.
Yêu cầu điều khoản về tăng giá thuê. Mức tăng tối đa mỗi năm phải được chốt.
Yêu cầu thời hạn thuê đủ dài. Ít nhất ba tới năm năm để hoàn vốn đầu tư.
Yêu cầu quyền ưu tiên gia hạn. Tránh bị đuổi khi quán vừa đông khách.
Thoả thuận về việc chuyển nhượng hợp đồng. Lối thoát nếu bạn muốn sang quán.
Công chứng hợp đồng. Chi phí nhỏ so với rủi ro.
Đàm phán
Giá thuê luôn có thể thương lượng. Nhất là với mặt bằng đã trống lâu.
Xin miễn tiền thuê trong thời gian sửa chữa. Một tới hai tháng là yêu cầu hợp lý và thường được chấp nhận.
Xin giảm giá năm đầu. Đổi lại bằng hợp đồng dài hơn.
Giảm số tháng tiền cọc. Khoản này ảnh hưởng trực tiếp tới vốn lưu động.
Chốt mức tăng giá tối đa. Không quá năm tới mười phần trăm mỗi năm.
Thoả thuận ai trả chi phí nâng cấp hạ tầng. Điện nước là khoản lớn.
Hỏi về thuế và các khoản chủ nhà phải nộp. Đảm bảo họ không đẩy sang bạn.
Đừng vội vì sợ mất mặt bằng. Sợ mất là yếu thế trong đàm phán.
Luôn có ít nhất một phương án thay thế. Đây là đòn bẩy mạnh nhất.
Ghi mọi cam kết vào hợp đồng. Hứa miệng không có giá trị.
Đọc kỹ điều khoản chấm dứt. Cả hai phía.
Nhờ người có kinh nghiệm đọc giúp. Một buổi tư vấn rẻ hơn nhiều so với sai lầm.
